Réflexions & prospectives
Le développement urbain place les maires face à un choix crucial : privilégier des logements abordables pour leurs citoyens ou céder à une attractivité économique qui attire des populations exté-rieures.
L'équilibre d'une ville dépend de sa capacité à répondre aux besoins locaux sans sacrifier sa cohésion sociale, économique et infrastructurelle.
Pourtant, des politiques inadéquates, com-me celle de Cagnes-sur-Mer, compromet-tent cette harmonie, avec des conséquences lourdes pour la qualité de vie des habitants.
UNE ATTRACTIVITÉ EXCESSIVE AU DÉTRIMENT DES HABITANTS
À Cagnes-sur-Mer, la population est passée de 31 500 habitants en 1995 à plus de 52 500 en 2022, exerçant une pression immense sur la ville.
Avec le soutien de la Métropole Nice Côte d'Azur, Cagnes se transforme en une extension de Nice.
Des projets massifs comme ceux de La Villette et de la route de Grasse amplifiera la congestion et détériorera le tissu local.
Le tramway, censé fluidifier la mobilité, risquera d'attirer encore plus de résidents et de stimuler une urbanisation effrénée.
Cette dynamique fait grimper les prix de l'immobilier, attirant des familles et des seniors aisés ainsi que des investisseurs dans des logements Airbnb et secondaires, forçant ainsi les familles modestes à se tourner vers le logement social.
LES LOGEMENTS SOCIAUX EN DANGER
Bien que la loi SRU impose aux promoteurs de créer des logements sociaux, elle entraîne paradoxalement une hausse des prix des logements privés.
À Cagnes-sur-Mer, la demande de logements sociaux est passée de 1 000 à 1 800 en quelques mois, et la ville figure parmi les trois premières en France pour la hausse des loyers (+20 % en un an).
Pendant ce temps, la municipalité fait face à une amende préfectorale pour non-respect de ses obligations en matière de logement social.
LES INFRASTRUCTURES À LA TRAÎNE
Cette pression immobilière ne touche pas seulement le logement, elle surcharge des infrastructures locales déjà saturées, transport, santé, culture, sport, sécurité, assainissement, et autres services publics.
La croissance démographique, intensifiée par l’arrivée de seniors, augmente la demande et transforme profondément la vie culturelle et sociale de la ville, obligeant à adapter des services tels que la santé.
Parallèlement, le développement des résidences secondaires et des locations Airbnb menace l’authenticité de Cagnes, la réduisant à une simple destination résidentielle.
LES SOLUTIONS À ENVISAGER POUR LES LOCAUX
Pour répondre à cette demande croissante de logements abordables, la municipalité doit absolument réorienter sa politique d’urbanisme vers des projets adaptés aux besoins locaux.
L’attractivité de Cagnes-sur-Mer ne devrait jamais justifier un développement anarchique.
Il est crucial de limiter les projets réservés aux investisseurs privés et de privilégier des solutions locatives, notamment des loge-ments intermédiaires et sociaux, ainsi que la réhabilitation des logements vacants.
Une autre approche serait de faciliter l'accession à la propriété, par exemple à travers le Bail Réel Solidaire et la vente de logements sociaux.
L'urgence de la situation pourrait également rendre nécessaire la création de Sociétés d'Économie Mixte (SEM), offrant à la municipalité un meilleur contrôle sur son développement immobilier tout en facilitant les investissements communautaires.
Avant de se précipiter pour attirer de nouveaux arrivants, une ville doit d’abord se préoccuper des besoins de ses habitants actuels.
Une stratégie réfléchie, axée sur des logements accessibles et des infrastructures adéquates, est la seule voie vers une crois-sance durable et inclusive.
LES PRIORITÉS À RÉTABLIR
L’exemple de Cagnes-sur-Mer est révélateur de ce dilemme. La municipalité a le devoir d’offrir un cadre de vie équilibré et durable, prenant en compte les spécificités de sa population.
Ce n’est pas une question de construire plus, mais de construire mieux.
Car il est temps d'agir avant qu’il ne soit trop tard, avant que la ville ne devienne un souvenir de ce qu’elle était, engorgée par des politiques mal pensées et des décisions qui ignorent le bien-être de ses véritables habitants.
Ce dossier contient quelques réflexions supplémentaires qui pourraient aider à redonner à Cagnes-sur-Mer son authenticité et sa vitalité.
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UN AUDIT SUR LES 600 LOTS DE LA MUNICIPALITÉ
Cagnes-sur-Mer dispose de plus de 600 lots immobiliers, offrant une opportunité pour répondre à la crise du logement.
Il serait judicieux d’identifier les logements vacants à réhabiliter et les terrains constructibles pour des projets de bail réel solidaire (BRS) ou de logements sociaux, en favorisant l'accès au logement pour les Cagnois plutôt que la vente aux promoteurs privés, comme sur le terrain des services techniques de la Pinède ou le projet de la Villette.
Cette pratique, utilisée depuis des années, a permis de ne pas augmenter les impôts ; la mairie préfèrant vendre « les bijoux de famille », créant une apparence de bonne gestion financière.
Un article de juillet 2024 de Capital révèle que Cagnes-sur-Mer se classe parmi les trois communes ayant enregistré la plus forte hausse des loyers en France, avec une augmentation médiane et inadmissible de 20 % en un an sur le secteur privé.
LES LOGEMENTS INTERMÉDIAIRES
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), créé en 2014, cible les ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social mais trop modestes pour le marché privé.
Il propose des loyers 10 à 15 % inférieurs au marché, favorisant la mixité sociale et améliorant la qualité de vie des jeunes actifs et des classes moyennes.
LE BAIL RÉEL SOLIDAIRE (BRS)
Le BRS permettrait de faciliter l'accès à la propriété pour les ménages modestes.
Ce dispositif dissocie la propriété du terrain et du logement, rendant les habitations plus abordables et limitant la spéculation.
En promouvant le BRS, la municipalité favoriserait la mixité sociale, permettrait aux jeunes ménages de rester localement et contribuerait à réguler le marché immobilier.
PRIORITÉS SÉNIORS & ÉTUDIANTS
Il est crucial de créer des logements adaptés pour les seniors, avec des infrastructures de proximité, un accès aux services de santé, et des espaces sécurisés pour encourager leur autonomie et prévenir l'isolement.
Pour les étudiants, des résidences abordables proches des centres de formation et des transports réduiraient la pression sur le marché locatif.
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CRÉATION D'UN BUREAU D'INFORMATIONS POUR LE LOGEMENT
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Un bureau d'informations serait essentiel pour centraliser les démarches concernant les logements sociaux, intermédiaires, BRS, et d’autres demandes.
Ce bureau informerait également les propriétaires sur le dispositif "Louer abordable", qui propose des avantages fiscaux en échange de loyers réduits.
Sa mission principale serait d'inciter et de rassurer les propriétaires à louer, notamment en offrant une assurance mutualisée contre les impayés de loyers et les dégradations.
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